【税务筹划】全国税收洼地备选,以合法合规为首要目标,合理节税提供完税证明;【灵活用工】是指在企业社会外部用工时,个人不与企业及其关联组织建立雇佣关系/劳务关系,组织与个人直接建立合作关系的模式.
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土地收购,股权转让真的能够节税吗?_灵活用工_税务筹划_为企业减压降本「新政策解读」万能财税

土地收购,股权转让真的能够节税吗?

土地收购,股权转让真的能够节税吗? 明源地产研究院 发布时间: 20-11-11 17:37 目前市场上还经常能够听见以股权转让的方式来进行避税的说法,这是早期非常流行的税筹方法。 针对这个..

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土地收购,股权转让真的能够节税吗?

发布时间:2021-04-17 热度:

土地收购,股权转让真的能够节税吗?

明源地产研究院

发布时间: 20-11-1117:37

目前市场上还经常能够听见以股权转让的方式来进行避税的说法,这是早期非常流行的税筹方法。

针对这个现象,今天我们便以一个案例探讨资产转让及股权转让模式下,收购双方税费情况。

资产转让模式下税费计算

例:假设甲公司计划以20000万元购买乙公司某建设用地使用权(2017年4月1日取得),该建设用地使用权账面价值5000万元(含乙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费,本案例作简化处理,不考虑乙公司取得建设用地使用权之后的投入),公允价值20000万元。

甲乙公司均为非上市公司,且无任何关联关系,甲公司已对该收购达成初步意向。

假设乙公司所在地为市区,甲乙公司均为开发企业。

分别计算甲乙双方应缴税费:

甲公司(收购方):

1. 印花税:20000×0.05%=10万元

2. 契税:20000×3%=600万元

甲公司合计纳税:610万元

乙公司(转让方):

1. 增值税及附加:[(20000-5000)/(1+9%)] ×9%×(1+7%+3%+2%)=1387.16万元;

2. 印花税:20000×0.05%=10万元;

3. 土地增值税:

(1)建设用地使用权的转让收入:20000万元

(2)扣除项目金额:

① A支付土地款:5000万元;

② B与转让有关的税金:1387.16万元(开发企业只扣除增值税及附加)

③ C加计扣除费用:5000×20%=1000万元

④ D扣除项目金额合计:5000+1387.16+1000=7387.16万元

(3)增值额:20000-7387.16=12612.84万元

(4)增值额占扣除项目金额的比例:12612.84/7387.16×100%=170.7%

应纳土地增值税:12612.84×50%-7387.16×15%=5198.35万元

4. 所得税:(20000-5000-1387.16-10-5198.35)×25%=2101.12万元

乙公司合计纳税:1387.16+10+5198.35+2101.12=8696.63万元

股权转让模式下税费计算

例:假设丙公司的资产主要是账面价值5000万元的建设用地使用权(5000万元的账面价值包含丙公司获得该建设用地使用权时的契税等各项可计入成本的税费,本案例作简化处理,不考虑丙公司取得建设用地使用权之后的投入),其为乙公司的全资子公司。

若甲公司与丙公司经过谈判达成协议,乙公司将其对丙公司100%股权以20000万元转让给甲公司,甲乙丙均为非上市开发企业。

根据《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)规定:对股权转让不征收营业税。

营改增之后,按照财税[2016]36号附件《销售服务、无形资产、不动产注释》中关于金融商品的规定,上市公司的股权属于金融商品,转让上市公司股权的,需要缴纳增值税;

转让非上市公司的股权,不属于增值税征税范围,不需要缴纳增值税。

同时由于在股权转让交易中,国有土地使用权没有发生转让,因而也不需要缴纳土地增值税。

分别计算甲乙双方应缴税费:

甲公司(收购方):

印花税:2000×0.05%=10万元

甲公司合计纳税:10万元

乙公司(转让方):

印花税:20000×0.05%=10万元

所得税:(20000-5000-10)×25%=3747.5万元

乙公司合计纳税:3757.5万元

资产转让与股权转让纳税对比

可见,乙公司通过股权转让的方式来实现实质上的土地使用权转让,总计可节税8696.63-3757.5=4939.13万元。

以数字说明了乙公司出售股权产生了良好的节税效果,这是早期非常流行的筹划方法。

但是事实上,虽然在这个过程中土地已经发生了增值(第一次增值),但商品房销售过程中还会发生一次增值(第二次增值)并应当依法缴纳土地增值税,此时缴纳土地增值税的主体,除当事人另有约定外,应当为项目公司。

如项目公司丙曾以5000万元土地价格出让取得项目地块,甲公司以20000万元向乙公司收购丙公司的全部股权,但项目的土地成本依然为5000万元,而溢价的部分无法计入项目成本。

项目公司只能扣减5000万元,而不是甲公司支付乙公司的股权支付金额20000万元。

假设该地块开发产品销售并进行清算,按房地产开发费用10%、最低增值率30%计算,项目公司丙以股权收购方式需要多缴纳土地增值税=(20000-5000)×1.3×0.3=5850万元。

另外,根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(简称《企业所得税法实施条例》)第五十六条规定:

企业的各项资产,包括固定资产、生物资产、无形资产、长期待摊费用、投资资产、存货等,以历史成本为计税基础。

前款所称历史成本,是指企业取得该项资产时实际发生的支出。

项目公司丙的土地使用权在企业所得税计税计税成本仍然为5000万元,丙公司以股权收购方式需要多缴纳企业所得税=(20000-5000)×25%=3750万元。

丙公司总计需要多交税=5850+3750=9600万元,这还是在以最低增值率30%为计算背景,若增值率增加,丙公司需要多缴纳的税费还要增多。

经过对比可以发现,由资产转让变更为股权转让模式下,转让方乙公司节税4939.13万元,是建立在丙公司增加税负9600万元的基础上的,这不属于税收筹划,属于税负转嫁。

随着税负知识的普及,这种筹划方法的市场越来越小。当两个公司对于税法的熟悉与关注程度相同时,这种筹划是无法实施的。

因而有利于实施的筹划方案,应该是结合交易上下游综合考虑节税的方案,这样上下游双方才能配合实施。

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