个人出租房屋***新税收政策分享2022珍藏版，与你息息相关

个人出租房屋***新税收政策分享2022珍藏版，与你息息相关

出租房屋按标的主要分为两个大类，非住房和住房，以下分别说明。

一、个人出租非住房（商铺、写字间等），应缴纳以下税款：

1、增值税

分摊后月租金<=15万元，免征增值税；

分摊后月租金>15万元，按5%的征收率计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%。

注意：此处提及的15万元是起征点，不是免征额。超过部分全额征税，而不是仅仅对超过部分的差额征税！

【法规参考1：《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月修订）第十七条 纳税人销售额未达到国务院财政、税务主管部门规定的增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，依照本条例规定全额计算缴纳增值税。】

【法规参考2：

（1）依据《中华人民共和国增值税暂行条例》（2017年11月修订版）***条分析，单位和个人均为增值税的纳税人，发生应税行为应缴纳增值税。

（2）依据《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号），其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。

（3）依据《关于小规模纳税人免征增值税征管问题的公告》（国家税务总局公告2021年第5号），《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》第九条所称的其他个人，采取一次性收取租金形式出租不动产取得的租金收入，可在对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入未超过15万元的，免征增值税。

综合上述法规，个人出租不动产，月租金<=15万元，免征增值税。

月租金>15万元：如出租非住房，按5%的征收率计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5%；如出租住房，按5%的征收率减按1.5%计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

注意：国家税务总局公告2016年第16号只适用其他个人，如出租方为单位或个体工商户，不适用15万元起征点的规定，但参照国家税务总局公告2021年第5号，在出租不动产业务上，小规模纳税人中单位或个体工商户适用税率同其他个人。】

【备注：同时按照《国家税务总局关于增值税发票管理等有关事项的公告》(2019年第33号)规定，增值税小规模纳税人应当就开具增值税专用发票的销售额计算增值税应纳税额。因此，若自然人代开的是增值税专用发票，则代开专用发票部分不得享受免征增值税优惠，应按规定预缴税款。】

【备注：采取一次性收取租金形式既包括“上交租”，也包括“下交租”。采取一次性收取租金形式出租土地使用权，可适用国家税务总局公告2021年第5号关于其他个人出租不动产的相关规定。】

2、城市维护建设税及教育费附加

以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

3、个人所得税

按财产租赁所得，每次收入不超过4000元的，减除费用800元；4000元以上的，减除20%的费用，其余额为应纳税所得额，税率20%。

【法规参考：依据《中华人民共和国个人所得税法》（2018年8月31日修正），第三条，（三）利息、股息、红利所得，财产租赁所得，财产转让所得和偶然所得，适用比例税率，税率为百分之二十。第六条，（四）财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。】

4、房产税

按租金收入12%计算缴纳。

【法规参考：依据《中华人民共和国房产税暂行条例》第三条，房产出租的,以房产租金收入为房产税的计税依据。第四条，依照房产租金收入计算缴纳的,税率为12%。】

5、城镇土地使用税

城镇土地使用税纳税义务与出租行为本身无关（个人观点）！

此处把城镇土地使用税列出来，并不是说个人出租非住房涉及城镇土地使用税，而是为与下文“个人出租住房免征城镇土地使用税”的文件（财税[2008]24号）对应。

说实话，我对财税[2008]24号关于城镇土地使用税的免税规定一头雾水，觉得完全没必要注明免税！理由见下面备注部分。如有不当之处，欢迎交流、批评指正！

【备注：我的理解——依据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》（2011年修订），在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，为城镇土地使用税（以下简称土地使用税）的纳税人。由此判定，城镇土地使用税的纳税义务并不是因为出租行为而产生的，出租行为出现后，城镇土地使用税的纳税义务及税目并未发生改变！也就不存在出租行为发生后征税还是免税之说！不同于房产税有从租计征的规定！】

6、印花税

按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花。税额不足1元，按1元贴花。

【法规参考：《中华人民共和国印花税暂行条例》（2011年修订）及印花税税目税率表】

【备注：依据即将实行的《中华人民共和国印花税法》（2022年7月1日起实行），上述规定未发生变化！】

二、个人出租住房，应缴纳以下税款：

1、增值税

分摊后月租金<=15万元，免征增值税；

分摊后月租金>15万元，按5%的征收率减按1.5%计算增值税，应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%。

【增值税法规参考：见上文出租非住房部分。】

2、城市维护建设税及教育费附加

以实际缴纳的增值税税额乘以城建税率（按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率）和教育费附加率3%计算缴纳。

3、个人所得税

对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号），“对个人出租住房取得的所得减按10％的税率征收个人所得税。”】

4、房产税

按租金收入4%计算缴纳。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租住房，不区分用途，按4％的税率征收房产税。”】

5、城镇土地使用税

个人出租住房，免征城镇土地使用税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。”】

6、印花税

对个人出租住房，免征印花税。

【法规参考：《关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》（财税[2008]24号）“对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。”】

中国国家税收环境极其复杂，不管是老板还是个人，虽然不是财务，但一定要有财税意识。

说到税收，除了个人之外，可以说这也是所有企业需要考虑的一个大问题。就连马云和刘强东也在其中。否则，马云怎么可能没有工资，刘强东的年薪只有一元？

事实上，上述节税和避税方法是《避税》一书中众多避税方法之一。本书使用了数百个真实案例，结合各种避税方法，告诉你如何正确合理地避税。

说到避税，你可能会问：“纳税是一项不可推卸的责任。我们怎么能说合理的避税呢？“避税不是犯罪吗？我们能做什么？”在这个问题上，我们应该辩证地对待它。避税不同于逃税。避税是以合理的方式减少税收支出，而逃税不是对需要纳税的项目纳税。

合法避税是指纳税人在尊重税法、依法纳税的前提下，采取适当措施逃避纳税义务，减少税收支出。合理避税不是逃税，它是一种正常的法律活动。合理避税不仅是财政部门的事，还需要市场、商业等各部门的配合，从签订合同、资金收付等方面入手。

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